Итоги масштабного исследования фонда "Хамовники"

Фонд поддержки социальных исследований «Хамовники» на круглом столе в отеле «Азимут Смоленская» обнародовал результаты масштабного проекта «Стройка в России: Сага о квадратном метре».
В дискуссии приняли участие авторы исследования Тарас Евченко и Александр Павлов, а также председатель экспертного совета фонда Хамовники, ординарный профессор НИУ ВШЭ Симон Кордонский и внешний эксперт – урбанист, главный архитектор проекта Центра пространственной информации ГУП МО «НИиПИ градостроительства» Александр Антонов.
Докладчики представили неординарный взгляд на проблематику строительной отрасли. Поскольку реальные механизмы строительства в России оказались закрытыми для внешнего наблюдателя, основным методом исследования стало включенное наблюдение. В течение полутора лет авторы проводили исследование по заданной тематике в республике Татарстан, Ульяновской, Самарской, Саратовской, Московской и Калужской областях. При этом эксперты принимали самое непосредственное участие в строительстве жилья на разных этапах и уровнях:
• 4 месяца авторы провели на стройке, из них месяц – круглосуточное пребывание в качестве наемных просторабочих;
• было проведено порядка 80 глубинных интервью с представителями государственных органов, застройщиков, девелоперов, подрядчиков и прочих участников процесса возведения жилья;
• досконально изучены материалы по сделкам с недвижимостью, совокупной стоимостью более 450 млн руб. (сделки проводились при непосредственном участии);
• исследованы материалы перепланировки 1200 квартир;
• проанализировано более 1,5 тыс. судебных актов;
• выявлено около 75 млн «виртуальных» квадратных метров жилья;
• и даже сломано 3 кувалды.
По мере развития проекта исследователям пришлось глубоко изучить историю «квартирного вопроса» в России, чтобы проследить процессы формирования ключевых индикаторов успешности решения жилищной проблемы и генезис её восприятия государством. В результате экспертами фонда «Хамовники» было установлено, что основной мерой решения этой проблемы более 70 лет являлась обеспеченность населения жилой площадью – т.е. квадратными метрами. И только в последний год метры сменил показатель «одна жилая комната на человека».
При этом авторы доклада сделали серьезное заявление: согласно такому критерию, жилищной проблемы в России не существует. В целом по России целевой показатель «одна комната на человека» был достигнут в конце 2015 года, а целевая обеспеченность в 22,5 «квадрата» на человека - еще раньше.
Профицит квартир в городах сопровождается ростом дефицита земли, пригодной для ИЖС. Причина этого — начавшаяся в последние пять лет активная интеграция распределенного жилья, то есть, процесса объединения различных активностей в рамках одной локации (в случае ИЖС – на земельном участке): мест применения труда (офис, мастерская и даже огород), жилья, мест рекреации, хранения и т.д.
Благодаря дефициту земли и готовых строений, в сфере ИЖС существует определённый рынок, позволяющий говорить о соотношении спроса и предложения, а также о формировании определенных трендов.
По данным исследователей, ориентация государственной жилищной политики на решение жилищной проблемы в формате расквартирования привела к появлению серьезных диспропорций в структуре жилого фонда: практически во всех регионах наблюдается дефицит жилых строений с количеством комнат более четырех при резком профиците одно- и двухкомнатных квартир, которые рассматривались как основа расквартирования на фоне окончательного и четкого разделения жилищного строительства на два обособленных направления. Первое — строительство многоквартирных домов (МКД), которое стало главным объектом приложения усилий государства, и строительство частных домов (ИЖС), которое ведется населением самостоятельно в рамках решения частной жилищной проблемы собственными силами.
При этом ситуация с отчетностью по достижению целевых показателей регионами оказалась обратной — основным средством их достижения стало ИЖС при том, что объектом приложения государственных усилий было строительство МКД. К настоящему времени эти два направления практически не соприкасаются, а строительная отрасль формируется государством исключительно вокруг МКД, где сложилась устойчивая структура кооперации, с успехом функционирующая многие годы.
При этом основной внутренней «валютой» этой цепочки оказывались квадратные метры в еще непроданном и непостроенном доме, а сама стройка, ввиду особенностей деятельности застройщиков, была для региональной хозяйственной деятельности одним из главных источников финансового ресурса, то есть источником бесплатных денег, которые зачастую расходовались вовсе не в сфере строительства. Например, в течение ряда лет именно финансовые ресурсы застройщиков были одним из главных источников денег для работы систем микрофинансирования.
«Приходит понимание, что девелопер не занимается строительством. А ведь мало кто об этом догадывается», - отметил Александр Антонов.
Описание промысловой цепочки кооперации в прошедшем времени вызвано тем, что полевой этап исследования пришелся на период, когда резко изменились условия существования сложившихся схем строительства и продажи жилья, которые уже начали приводить к их изменениям ввиду активности государства в формировании из жилищного строительства отдельной отрасли — объекта прямого управления.
По мнению Александра Антонова, полный переход финансового ресурса к банкам (понимаемым в данном случае как распределительные центры государства) неизбежно приведет к распаду существующей системы промыслов. Таким образом, под угрозой окажется само существование промысла застройщиков ввиду монополизации их ресурса государством.
«В последние два года многие застройщики столкнулись с тем, что отработанные бизнес-процессы перестали работать. Исчезли инвестиционные покупатели квартир, дешевая рабочая сила из ближнего зарубежья, риэлторы перестали приводить очереди дольщиков, а государство сосредоточилось на таких вопросах, как городская среда, где большинству застройщиков места не осталось», - отметил Тарас Евченко .
По оценкам эксперта, в поисках выхода из ситуации многие застройщики внезапно вспомнили о реальных нуждах покупателей, то есть попытались лихорадочно изображать рыночные решения: анализировать спрос, предлагать «элитные» решения и так далее. Но в большинстве случаев успеха подобные движения не принесли, особенно с учетом серьезного увеличения регуляторного давления со стороны государства. Относительно независимым от этого давления ныне можно считать лишь сегмент ИЖС, хотя и в эту сторону государство посматривает, надеясь сделать и ИЖС объектом прямого управления, отмечают авторы исследования.